Задать вопрос
Клиентам:
+7 (343) 346-55-59
+7 (3452) 60-35-21
Партнерам:
+7 (343) 383-09-98

Как купить дом, и не вляпаться

как выбрать дом

Скорее всего вас посетили мысли о загородном доме, а время на строительство нет. Хочется переехать сразу, то есть купить готовый дом.

Когда решение о покупке принято, встаёт вопрос как выбрать хороший дом.  В данной статье мы изложим все ключевые моменты, как купить дом и не вляпаться. Мы не будем касаться юридических вопросов оформления собственности, вопроса ближайшей инфраструктуры и соседей. Опустим это. Ответим какой выбрать дом с точки зрения строительных и эксплуатационных нюансов. 

Самые важные три пункта при покупке дома

важно

Цена забывается, качество остается

Присматриваясь к какому-то дому, исходите из того, что он построен некачественно. Такой подход убережет от иллюзий и разочарований. Ваша задача оценить масштаб проблем, которые точно есть. 

Малоэтажным строительством во всем мире занимается малый и средний бизнес. Проблема качества существует не только в нашей стране, но и, например, в США. У нас строят специалисты из ближнего зарубежья, а у них мексиканцы. И там тоже строители повсеместно косячат (извините за жаргон).

Уровень комфорта - избитое словосочетание. Но тем не менее, базовый смысл переезда в свой дом - это повышение уровня комфорта. Будете ли вы удовлетворены потом? - предстоит оценить заранее.

Как выбрать дом: начните с площади и планировки

С чего начать покупку дома? Перво-наперво – определитесь, какая вам требуется площадь. Учитывайте количество имеющихся членов семьи и вероятность изменения численного состава семейства, обдумайте, нужны ли вам гостевые комнаты, и какое требуется количество санузлов. Исходя из полученных данных, высчитайте примерный разбег по площади, и выбирайте дома сообразно этим цифрам.

Мы не раз слышали истории о сожалениях, что построили слишком большой коттедж. Дом не актив, он денег не приносит. Наоборот он сулит затраты на содержание, ремонт и налоги. Подбирайте площадь разумно. Исходите из того, что детям ваш дом будет не нужен. Мир изменился и родовыми гнездами сейчас никто не живет.  

На одном из семинаров мы познакомились с одним бизнесменом, ему 60 лет. Он сказал, что строит шестой дом. И если первый был 400 кв.м, то шестой всего лишь 100 кв.м. Он к этому пришел опытным путем, но к таким же выводам обычно приходит большинство.

Один заказчик рассказывал нам о своей сестре, у которой дом 350 кв.м., живут вдвоем. Она говорит, что является "рабыней" этого дома. Пока она убирает первый этаж, начинает требовать уборки второй. И так круглый год она убирает этаж за этажом. Продать дом не могут, так как цена, которую за него предлагают покупатели, ниже себестоимости на 30%. Поэтому еще раз подчеркнем: трезво взвешивайте потребность в площади.

Ценнее, на наш взгляд, является бОльшая площадь гостиной, чем спален. Всё-таки большую часть дня ваша семья будет проводить в гостиной. Поэтому просторная гостиная – это несомненный плюс.   

Проект... пусть он будет

проект домаДом должен быть построен по проекту, который должен быть на руках у хозяина. В проекте должен быть указан конструктив фундамента, стен и кровли. На все скрытые работ в норме составляются акты. Они заверяются подписями исполнителей и представителя заказчика. Это является подтверждением того, что строители придерживались проекта. 

Должен быть план коммуникаций и инженерных сетей. Вы должны знать, где проложена канализационная труба, водопровод или ввод электрического кабеля. Если вы не будете такой информацией обладать, то не исключено, что вам придется перекопать пол участка прежде, чем сможете найти нужную магистраль.

схема коммуникаций

Фундамент

Одним из самых надежных фундаментов является монолитная плита, благодаря свойству распределять нагрузку по площади. Свайный фундамент, принятый по расчету проектировщика на основании геологических изысканий, также надежный вариант. Малозаглубленный ленточный фундамент допустимый вариант для дома небольшого веса: легкие материалы, небольшая этажность. Утепленная отмостка обязательно должна быть вокруг ленточного и плитного фундамента, а также желательна со свайным. Она защищает грунт от промерзания вокруг дома, а значит исключает его пучение. В любом случае, вам необходимо тщательно изучить фундамент на предмет трещин.

 лопнул фундамент

 лопнул фундамент

Дома с цокольным этажом имеют потенциал к подтоплению. При высоком уровне грунтовых вод вероятность такого события повышается, особенно если отсутствует дренаж по периметру дома. Попросите показать дренажный колодец. Необходимо подробно расспросить хозяина об опыте эксплуатации цоколя, чем он гидроизолирован, как утеплен, а также визуально осмотреть подвальные помещения. Если их топило, то следы об этом скажут.

подвал топило дренаж вокруг дома

Стены... чего опасаться?

Современный рынок предоставляет большое разнообразие стеновых материалов, поэтому перед тем, как купить новый дом, мы рекомендуем будущему владельцу составить список приоритетных технологий домостроения.

Какой тип дома лучше выбрать, конечно, зависит в первую очередь от ваших пожеланий, но не следует забывать и о технологических характеристиках материалов. Когда вы детально изучите преимущества и недостатки интересующей технологии, вы будете знать, на какие моменты следует обращать внимание и как правильно выбрать дом при покупке именно по этой технологии.

Деревянный дом. Нужно искать места, где могли начаться процессы гниения. Традиционно это подпол, хорошо бы слазить туда и всё внимательно рассмотреть. Подпол нужно смотреть во всех домах, где деревянное перекрытие.

подпол деревянного дома

Нужно выяснить антисептиками какого класса хозяин обрабатывает сруб и как часто. Антисептик типа "Здоровый дом" - эконом класс, Акватекс и Пирилакс - средний сегмент, а Biofa и Teknos - материалы премиум класса. Если владелец педант, то вероятно он использовал дорогие материалы для защиты сруба и с гордостью об этом расскажет. Это хороший знак. Защищать дерево нужно регулярно, примерно раз в 5 лет. Кстати, когда последний раз обрабатывался дом?

обработка антисептиком

Каменный дом обязательно должен быть утеплен. Если утеплителя нет, то чтобы вам не рассказывали, будет дорого отапливать. Исключение только керамоблок 510 мм толщиной, он едва, но проходит норматив. Стена из газоблока в 500 мм тоже пройдет норматив, но такого газоблока не бывает. Вообще толстые стены - это не плюс. Представьте, вы сделали фундамент 10х10м, периметр дома 40 м. Разница во внутренней полезной площади при толщине стен 400 мм и 500 мм составит почти 4 м2. Перемножьте это значение на 30 000 руб/м2 и получите "потери" в 120 000 руб.

Самым экономичным вариантом стены с точки зрения полезной площади является монолит. При небольшой толщине стена очень прочная, достаточно 160-200 мм. Если ее утеплить теплоизоляцией 150 мм и более, дом будет очень теплый. 

Второй вопрос чем утеплен? Общий закон утепления гласит, что паропроницаемость наружных слоев стены должна быть выше внутренних, чтобы пар беспрепятственно выходил изнутри наружу. Поэтому пенопласт (низкая паропроницаемость) в качестве утепления допускается на монолитных и кирпичных стенах, а газоблок должен быть утеплен минеральной ватой (высокая паропроницаемость) плотностью от 100 кг/м3. Если паропроницаемый газоблок утеплить пенопластом, то образуется паробарьер. Стык теплоизоляции и блока будет намокать, что с годами это скажется на целостности стены.

паропроницаемость пирога стены

Какая толщина? Вообще должна быть не меньше 100 мм, лучше 150 мм. Достаточность толщины утепления лучше проверить теплотехническим расчетом.

Каркасный дом имеет потенциал к продуванию. Он же сборный. Его герметичность (непродуваемость) обеспечивается пленками, смонтированными внутри стены. Эти пленки должны быть не эконом сегмента и проклеены (что редкость) хорошими скотчами, лучше импортными. Дешевые ленты неминуемо отклеятся и стены начнут продуваться. В утеплителе могут встретиться холодные и теплые массы воздуха, в результате выпадет конденсат, утеплитель намокнет и утратит теплоизолирующую функцию. Могут начаться процессы гниения. Возможно, каркасник самый рискованный вариант покупки. Реальных специалистов мало, а технология требует очень щепетильного контроля и качественных пленок.

каркасник

Лучшим вариантом будет просветить дом тепловизором. Для этого разница температуры внутри дома и снаружи должна быть 150С. Тепловизор покажет все существующие мостики холода: места, где происходят потери тепла за счет плохой теплоизоляции или воздухообмена. Однако в тепловизионном обследовании дома много нюансов и лучше будет обратиться к специалисту.

дом в тепловизор

 

Мы не смогли сократить текст по соображениям его полезности. Рекомендуем сохранить ссылку на статью, так как за раз весь материал вы можете не освоить.

Почему "плачут" кровли?

Это, пожалуй, самое проблемное место большинства домов. Тысячи кровель по всей стране требуют санации. Часто, кровля требует переделки даже в доме, который еще не эксплуатировался. Связано это с профессионализмом исполнителей и низким качеством материалов.

Рассмотрим устройство кровли... Внизу пирог кровли (синяя линия) защищается пароизоляционной пленкой, которая должна иметь паропроницаемость, стремящуюся к нулю. Для этого пленка укладывается внахлёст, а стыки проклеиваются специальными лентами. Обычно проклейкой пренебрегают. Сверху пирога утепления находится ветро-влагозащита: мембрана (на рис. красный цвет). Ее задача защитить утеплитель в случае протечки кровли, а также обеспечить просыхание утеплителя. То есть мембрана паропроницаема, но водонепроницаема. Работает как клапан: в одну сторону. Сверху мембраны располагается вентиляционный зазор, с помощью которого удаляется влага из подкровельного пространства. 

чертеж кровли  чертеж кровли

Если пароизоляция плохого качества или стыки не проклеены, то пар неминуемо попадет в утеплитель. Если сверху располагается высококачественная мембрана, то проблема может самоустраниться: кровля "продышится" и просохнет.

Но бывает, что горе-строители вместо мембраны наверх кладут пароизоляцию или мембрану эконом сегмента. Если еще и пароизоляция окажется дешёвой и/или неверно смонтированной - жди беды. Пар попадет в утеплитель и не сможет выйти, а значит, выпадет конденсат. Зимой он замерзнет в лед, существенно увеличив теплопотери, а весной все это может потечь внутрь на отделку.

чертеж кровли чертеж кровли

Другая ошибка - отсутствие перевязки между слоями теплоизоляции или щель между утеплителем и стропильной ногой, что характерно для утепления кровли неупругим материалом (пенопластом). Стропила имеют микро подвижки, а пенопласт в отличие от минваты не пружинит. Появляется щель, в которой встречаются холодный и теплый поток воздуха. Результат - конденсат.

щель в утеплении кровли

Далее покажем фото типичных ошибок. Не проклеены стыки пароизоляции, дешевая пароизоляция "no name", стропильная конструкция "зацвела" (плесень)

щель в утеплении кровли

Проклейка пароизоляции дешевыми скотчами, под пленкой виден грибок.

щель в утеплении кровли

Под покрытием кровли (в вентиляционном зазоре) летом очень высокие температуры: до 700С. Ниже фото термического разрушения мембраны из-за воздействия высоких температур. Поэтому обязательно поинтересуйтесь, какая мембрана лежит на просматриваемом доме. Если "no name", то возможно она уже разложилась.

мембрана разложилась

Ниже на фото термическое разрушение пароизоляции от солнца в районе мансардного окна. Вовремя не защитили и видно, что всё уже цветет.

термическое разрушение

Толщина утепления кровли должна быть минимум 200 мм, а достойные значения начинаются от 250 мм. Обязательно залезьте на крышу и посмотрите пирог утепления: толщину, качество. На чердаке можно увидеть многое, например, обработан ли лес огнебиозащитой (доски должны быть цветные), нет ли поражения грибком, какая марка пароизоляции и ветро-влагозащиты (мембраны).

Если на кровле есть сосульки или на фасаде под кровлей есть следы подтеков, значит кровля "плачет". Эта кровля сделана плохо, имеет существенные теплопотери и скоро потребует ремонта.

мембрана разложилась мембрана разложилась

Что касается самого покрытия, то можно сказать следующее. Есть три основных вида кровельного покрытия:

Металлочерепица толщиной 0,5 мм прослужит порядка 10-15 лет. Черепица 0,45 мм имеет заводскую гарантию 1 год, а срок службы как повезёт. В любом случае узнайте, когда ее положили.

На фото ниже серьезная ошибка, но не редкая. Саморез нужно крепить под волну, а не в волну. Под волной саморез незаметен, так как находится в тени, и плотно прижимает лист к обрешетке. При креплении в волну лист плотно не прижат, иначе он был бы погнут, а значит он будет шуметь. Кроме того резинка под шляпкой самореза когда-нибудь выпадет и кровля начнет подтекать.. 

металлочерепица

Гибкая черепица бывает из окисленного битума и модифицированного. Модифицированный (например, Тегола) стоит дольше, лет 20-25, а из окисленного (например, Шинглас)15-20 лет. Модифицированный, значит с полимерными добавками, увеличивающими стойкость к ультрафиолету.   

гибкая черепицагибкая черепица

Натуральная черепица отличный вариант, при условии качественной мембраны под ней. Если внутри и на фасаде нет следов проблем с конденсатом, то даст Бог всё будет нормально и дальше.

натуральная черепица

Окна... в чём может быть проблема?

Окна являются основным источником теплопотерь в доме. Если они смонтированы некачественно, то проблем будет еще больше. Монтажная пена, с помощью которой крепят окна требует защиты специальными герметиками и лентами. Иначе через пористую монтажную пену происходит активная миграция пара из дому наружу. Это пар, конденсируясь внутри пены, под воздействием перепадов температур, со временем ее разрушает. В этом случае зазор между рамой и стеной становится продуваемым, что ведет к повышенным теплопотерям. Некачественные окна могут иметь микро зазоры, из-за которых зимой может появиться конденсат и даже наледь. Эти проблемы поможет выявить тепловизор или в крайнем случае "дедовский" способ - свечка. Иногда проблема такая серьезная, что можно даже рукой ощутить потоки холодного воздуха. Исправить это можно, но достаточно хлопотно. Понадобится демонтаж откосов окна.

потеют окна

Узнайте, что за окна, какой профиль, кто производитель и почитайте отзывы. Важным элементом окна является фурнитура. Если стоит ROTO, то за ее качество можете быть уверены.

Фасад. Когда первый ремонт?

Сегодня набирает популярность штукатурный фасад ("мокрый" фасад). Фасад по такой технологии может служить долго, если сделан правильно и из качественных материалов. Бывает из минеральной (эконом вариант) и полимерной штукатурки (более надежный вариант).

сравнение штукатурки

Так как вы не можете  оценить правильно ли сделан фасад, то остается искать проблемы. Внешне штукатурка должна быть однородна, вы не должны видеть разводы с расстояния 3 м. Если фасад внешне аккуратен, то высока вероятность того, что работал Мастер. Мастер всегда соблюдает технологию, поэтому скорее всего и армирующий слой сделан качественно.

фасад  фасад

Наличие микротрещин говорит о предстоящем ремонте. Внимательно осмотрите цокольную часть, которая постоянно контактирует с водой. Кирпичный фасад не панацея от возможных проблем. Силикатный кирпич (цветной) имеет низкие значения по морозостойкости и при контакте с водой достаточно быстро может разрушаться. Если нет организованного водостока с кровли, то дождь, стекая с кровли, неминуемо увлажнит цокольную часть дома. Она напитает влаги, а потом, при наступлении морозов, лед начнет разрушать структуру фасада.

Что учитывать при оценке инженерных сетей?

Отопление... Какие затраты хозяин дома несет на отопление? Попросите предъявить счета за газ или электричество. На основании этих данных можно сделать выводы о качестве утепления, а также оценить ваши будущие затраты.

Хорошо, если отопление в доме автоматизировано и есть система, которая поддерживает заданную температуру в доме в автоматическом режиме. Для вас это означает комфорт и экономию на отоплении (не будет перетопа). Обратите внимание на котельную. Если она сделана аккуратно, эстетично, то высоки шансы, что ее монтировали специалисты. Если всё криво, то скорее всего собирали котельную любители. Правильным решением будет взять с собой специалиста для оценки надежности системы.

сети сети

Важный аспект комфорта и здоровья - это вентиляция. Если в доме естественная вентиляция, то считайте свежего воздуха у вас не будет большую часть года. Из-за небольшой этажности разница давления между первым этажом и коньком, недостаточная для хорошей тяги. Такая вентиляция  - это обычно вытяжка в санузлах и всё. Но пока нет притока в комнаты, то и вытяжка работать не будет. Чтобы была вытяжная тяга, должен быть приток. Если в комнатах не предусмотрены приточные клапаны, то приток у вас будет только в момент открытия окон. Когда дверь в санузел будет закрыта, то тяга будет еще хуже. При такой вентиляции о повышении качества жизни речи не идет. Вам придется как минимум делать приточные клапаны, а лучше механическую вентиляцию.  

кив

Если в доме стоит механическая вентиляция - это хороший знак. Хозяин думал о своем комфорте и здоровье.

механическая вентиляция

Канализация... Выгребная яма потребует от вас внимания 2-3 раза в месяц. Спросите как часто вызывают ассенизатор? Варианты с септиком или станцией биологической очистки лучше. Нужно проверить состояние дренирующего колодца. Уровень запаха скажет о качестве очистки стока. В станции биологической очистки запах канализации должен отсутствовать, допустим легкий запах тины. 

канализация

Звукоизоляция - параметр, важность которого не дооценивают

Поверьте, тишина стоит дорого. Эта характеристика - важная составляющая комфорта. Лай собак, гул машин, шумные соседи никак не будут способствовать вашему отдыху. Самые тихие дома каменные. Чем он тяжелей, тем тише. В любом случае, звуковой комфорт вещь субъективная, но внимание обратите обязательно.

Также необходимо оценить звукоизоляцию межэтажных перекрытий и межкомнатных перегородок. Иначе, возможно, кому-то не даст уснуть работающий телевизор. 

звукоизоляция перекрытий

Ориентация дома на участке

Сориентируйтесь по сторонам света, сегодня все смартфоны оснащены компасом. Оцените где будет вставать солнце, а где садиться. Много окон на севере - большие теплопотери. БОльшая часть окон должна быть ближе к  югу (гостиная, терраса, зимний сад, столовая), тогда "низкое" зимнее солнце будет прогревать дом. Опять же, если спальня на южной стороне, то летом в ней без кондиционера будет тяжело выспаться. Лучшее место для спальни - восток или юго-восток.

Резюмируя... покупка дома связана с рисками и дешево купить  хороший дом не получится. Чтобы их уменьшить, необходимо детально разобраться в вопросах строительства, почитать форумы о проблемах, с которыми сталкиваются владельцы загородных домов. Возможно, целесообразно сразу отсечь все предложения с ценой ниже среднего. Потому что хозяин качественного дома знает сколько он потратил и демпинговать не станет. Верное решение взять с собой на осмотр специалиста. Заметим, что бОльшую часть проблем проще выявить в холодное время года.

Альтернативный вариант не покупать, а заказать строительство дома. Тогда вы можете точно знать как построен ваш дом. Если у вас много времени, то можно контролировать все детали самостоятельно. Если времени на контроль у вас мало, то не стоит заказывать строительство в компании эконом-сегмента, потому что там абсолютно те же риски, описанные выше.

Есть небольшое количество компаний на рынке, которые делают свою работу принципиально хорошо ( по-другому не могут). Такую компанию вы идентифицируете по увлеченной команде. Внутри организации принят жесткий контроль производства работ. Конструктивные решения применяются не по устаревшим российским СНиП, а в соответствии с европейским стандартами качества. Контроль их работ с вашей стороны будет бессмысленным, так как любитель не может проверять профессионала.

Стоимость их услуг выше среднего по рынку, но вероятность достижения результата с первого раза (без переделок) стремится к 100%. Строительство дома займет около 5 месяцев. Скорее всего, не меньше придется искать хороший готовый дом. Если вы выбираете компанию, которая позволяет вам ничего не делать самостоятельно, а все берет на себя, то 5 месяцев – это ничто, согласитесь. Да и нужна ли спешка в таких серьезных приобретениях?

Мы искренне постарались раскрыть все риски покупки готового дома. Надеемся, эта информация была для вас полезной. 

Подписаться на рассылку Baukraft:
Узнайте все о строительстве надежных, удобных и энергоэффективных домов, их эксплуатации и экономии на содержании частного дома
Какие рассылки вам интересны:

Есть еще вопросы? Звоните:
В Екатеринбурге: +7(343) 346-55-59 В Тюмени: +7 (3452) 60-35-21

Задать вопрос
Заявка
Выберите комплектацию (не обязательно)

Заявка
Написать письмо